金九銀十，省城樓市進入集中交房期。與歷年秋冬交房期相比，今年最后四個月即將交房的部分項目恰是三年前首批“以價換量”的樓盤。而因房價走跌，降標降配引發的交房客訴事件去冬至今層出不窮，加重了行業回暖向好的壓力。

山西晚報記者采訪整理樓盤交房客訴典型事件發現，房企未嚴格履行售房承諾是引發客訴的誘因，但極個別業主過度維權，不但誤導了其他業主的理性認識和判斷，也讓“維權”顯得不那么純粹、合理，甚至引發業內及公眾的質疑。

針對有可能出現的“新一輪”維權，業主該用怎樣的方式解決收房問題或伸張合理訴求？就典型交房客訴事件，山西晚報記者采訪了省城房地產業內人士及資深房產律師，一些可行的方法和建議值得收房業主借鑒。

1 收房不如意 不能簡單認定虛假宣傳

案例：

2018年年末，省城北中環某名盤交房，但小區業主集體拒絕收房。

“購房時，根據沙盤及區位圖顯示，小區東側緊挨著一條馬路，馬路之外是平坦的綠化帶，整齊美觀，視覺非常好。但交房時，這條馬路不翼而飛，規劃馬路位置上實則是黃土坡野地?！币晃粡埿諙|戶居民告訴記者，他當時購房時，置業顧問并沒有明說這條馬路和綠化帶不存在，更沒有明確表態東戶緊挨著黃土坡。但交房時，原本期待的開闊景觀效果全無，居家不能輕易開窗，塵土過大，而且南臥的采光也受到了影響。

業主們認定為房企售房時忽悠了廣大業主，屬于嚴重的隱瞞事實、虛假宣傳。隨即展開了不收房、不合作的態度，要求房企進行賠償及退房。

在與房企溝通時，房企客訴及法務部門卻稱，所謂的道路和美化非小區內部規劃。沙盤和區域圖上的馬路和綠化帶是房企對小區之外的概念性標示，構不成虛假宣傳。房企不對非規劃范圍內的相關展示負責。

無奈之余，部分受影響嚴重的業主將房企告上了法庭。

專家解讀：

資深樓盤營銷代理陳先生介紹，按照業內慣例，售樓處展示的沙盤、區位圖均會刻意放大對項目銷售有利的區域價值要素，尤其會示意性地標識城市主干道、地鐵、省市政府機關、建筑及商業地標、學校、醫院、公園等城市知名場所、生活必需配套等大致位置，這些配套通常不按地圖標準比例尺標注，并且不會明示在交房合同承諾中，與交房承諾沒有必然聯系，特別容易引起交房爭議。為避免客訴，房企目前會在區位圖或沙盤顯著位置上標注“僅供業主參考 非交房實景”等購房提示。

作為該案件中為業主辯護的山西源晉律師事務所律師王歡告訴記者，接到業主的辯護申請后，律師團隊就房企是否為虛假宣傳四處收集證據，展開調查。律師發現，所有業主尤其是受干擾嚴重的東戶業主購房合同中并未明示小區交房標準“以沙盤展示為準”，同時，也未明確東側的“黃土坡”是否在小區規劃面積內，給業主帶來購房誤導。而且業主在收房時已在交房承諾通知書上簽了字，即代表業主認可交房實情，這些條件都對業主勝訴不利。

但經過細密調查，律師找到房企售房時承諾項目交房時黃土坡將被鏟平的證據，在黃土坡未被鏟平之前，項目尚未達到交房標準。依據此證據，律師在法庭上申訴意見被法官采納，即房企承諾收房時間從黃土坡鏟平后算起，沒鏟平黃土坡之前，不算交房達標，并按合同條款賠償了業主延期收房的經濟損失。

2 房子質量存質疑 留存鐵證溝通更有效

案例:

2020年夏季，省城城東某流量盤交房，并預收了物業費、暖氣費、水電費。

但業主入住后，一個接一個的問題接踵而來。每逢大雨，住在頂層業主發現家中墻壁屋頂有滲水現象，要求物業整改，而物業僅僅是把水漬的地方抹層墻漆，家中墻面像狗皮膏藥一樣，丑陋至極；進入冬季后，小區遲遲未供暖，業主多次致電供熱公司，才了解到，小區的供暖設施未完全接駁，不能供暖；小區正處于交房期，各種工程隊、家裝公司、游商小販出入小區暢通無阻，安保系統形同虛設；部分公共區域的綠化、設施損壞，長時間不見物業安排維修……

在該小區業主群里，業主提起的不滿多達20余條。眾多業主頻繁地在業主群里質問、訓斥物業人員，多數業主在少數業主的影響下，要求物業公司減免物業費、房企退房。不少業主稱房企違規交房，業主應該團結一致，將房企和物業告上法庭。

專家解讀：

已從事物業服務管理工作20余年的資深物業人景宏先生告訴記者，業主收房及新入住時是對房屋質量最敏感的時期，一方面開發商追求企業利潤、資金周轉及趕工期，鮮有房企在數百套、上千套房集中交房期，做到戶戶沒問題；同時，漏水、墻面裂紋、公共區域綠化不佳、配套未完工等林林總總的問題，是常見問題，可以通過維修、逐步完善解決。當然，這也與房企自身運營實力、企業理念有著緊密關系，同樣的問題，不同的樓盤解決的效果和效率存在巨大差異。但在眾多矛盾集中期，房企和物業對各類問題處理有輕重緩急的安排：業主家中的靠前，公共區域的靠后；危險且影響生活秩序的問題靠前，景觀及個體高品質要求類的靠后。

新建樓盤的物業公司可能是老牌子，而在交房之時的物業服務團隊多為剛組建，一方面是業務協作不夠成熟，另一方面又要處理層出不窮的客訴，在反應速度和服務品質上不會令所有業主都滿意。隨著業主們陸續裝修入住，物業團隊磨合到位，一些問題會慢慢變好，比如公共區域的維修、安保制度的嚴密等。

王歡律師介紹，房企交房時會提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書對建筑主體、門窗、地板、墻面、防水、上下水等工程的保修及保修期均提供了具體的承諾，開發商不得拒絕維修。業主收房拿到兩書后，應該一一對照驗房，發現問題及時反饋，保修期是從交付當日起開始計算。只有房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，即對人身財產安全造成重大影響、嚴重干擾正常生活，不可修復等情況，購房人才可以提出退房并要求開發商賠償損失。

業主就質量問題想起訴房企，首先應保留房屋質量存在問題的確切證據，同時需要委托相關機構出具質量不合格的報告。若想通過司法途徑解決，不能有“我不要你覺得我要我覺得”感性態度，保留充分且真實的證據勝算更大。

在夏天收房，而冬天才發現不能供暖情況，實則是房屋未達到交房條件，業主可以依照購房合同約定以房企延期交房來伸張自己的權利，賠償延期交房的損失。目前，省城多數樓盤會在購房合同中明確注明交付條件，供水、供暖、供電、無線網絡入戶等基礎配套均包括在內，交房合格的第一條即是得滿足業主正常居住生活。

如果業主在交付通知書上簽了字，在入住后發現不符合交付條件，需要業主提供證據，來證明此房屋不符合交付標準。同時，不影響正常居住使用的質量問題，房企或物業長時間不來修復，業主留存好客訴溝通證據，可以找第三方修復，修復所產生的費用由業主和開發商共同承擔。

另外，公共區域是否符合交房要求或符合房企承諾，依據同樣是合同細則或合同附件。比如，部分業主認為樓道刮大白不夠高大上，應該貼瓷磚，如合同附件里有樓道貼瓷磚的交付承諾，房企就該貼瓷磚。如果沒有相應約定，業主即使走法律途徑也難勝訴。但房企在售房期，展示的視頻、圖片、樣板示范區里，樓道貼了瓷磚，交房卻沒有貼，業主就有依據要求房企賠償損失。

3 先繳費后領鑰匙開發商存在“霸王”行為

案例：

購房、簽合同，該交的錢都交了，結果房子要交房拿鑰匙的時候，開發商卻要求買房人必須先把一年內的物業費、暖氣費、水電費都預交了，否則不給鑰匙。而業主一旦交費，拿鑰匙前須在交房承諾書上簽字，房企即認為業主認可房子符合交房標準。從收房之日起產生的所有物業、采暖費均由業主承擔，并變相免了業主驗房的環節。這樣的收房規則在省城樓市及全國各地已運行了許多年。

省城市民李先生三年前在晉中市榆次區購買了一套房子，因為三年前的疫情影響，房企延期交付了3個月。而同樣因為疫情影響，李先生接到收房通知后無法第一時間去異地驗房收房，延期了2個月收房。今年開春，李先生趕到項目上收房時，房企和物業要求李先生將去冬的采暖費交了，預交一年期物業費的起始期從收房通知書上注明的2021年12月集中交房期算起，而非李先生今年3月實際收房期。

“同樣受疫情影響，房企想延期交房，寄一紙通知給業主即可；而我也是受到疫情影響，晉太兩地防疫檢查嚴格，不敢輕易去外地，房企卻要按他們認定的交房日期來收物業費，還要收采暖費。這樣雙標，非常讓人生氣?！崩钕壬嬖V記者，買房合同簽訂之后，買房人已經按合同規定付了錢，開發商就應該按約定履行交房義務，應該讓業主驗房后，再交費拿鑰匙，而不是合同外另設交房條件。

李先生稱這個不合理的規則，多數業主一直沒有辦法應對。

專家解讀：

資深物業人景宏分析認為，從物業的角度考慮，李先生雖未收房，但小區物業已經提供了服務，買房人享受了服務，當然應該交費。同時，李先生延期收房的兩個月中，并非一直無法收房，同樣存在延期違約收房的責任，產生的物業費應該由李先生承擔。

多位業內人士介紹，在收房問題上，房企確實存在“霸王行為”。目前，省城少數品牌房企在集中交房期到來之前，會安排業主分批參觀項目，對房屋和小區進行預驗房，同時交房期不再局限于具體日期，而是某個時段，業主超過時段過久，且收到提示后還不收房，才算違約延期收房，這是行業的進步。

山西晚報記者在采訪中了解到，2021年，浙江省曾發生過一件類似案件，即業主要求房企直接交付鑰匙，并支付因業主不交物業費房企不交鑰匙而帶來的逾期交房違約金，業主訴求被一審駁回后，最終浙江省高院改判開發商支付業主延期交房違約金8000元。有評論稱，這件案件的判決結果有示范意義，交房和物業服務本屬于兩件事，不能以交房為條件要求業主必須預交物業費。

王歡律師稱，房企在交房前要求業主預付物業費、采暖費等費用，前提得保證物業服務和供暖等服務到位。否則，屬于違約。同時，業主可以提出先驗房，驗房合格后再拿鑰匙，驗房、拿鑰匙并不等同于房屋符合交房要求。多數交房客訴問題，是可以通過房企客訴等渠道解決，無需事事都劍拔弩張，走非理性渠道維權。

4 鏗鏘之音：交房客訴 通過法律途徑更靠譜

今年8月，合肥市18家房企聯名向當地政府“上書”維權，稱不合理客訴、房鬧事件已嚴重干擾了行業運營的市場秩序，希望政府能審慎處理。

無獨有偶，江蘇省住建廳今年7月發布的《關于治理購房者“過度維權”的建議》稱，將充分發揮司法裁判引導示范作用，抑制有違誠信原則的業主惡意毀約行為，對采取違法維權手段的，依法追究相應法律責任。由此不難看出，“逢交房必維權”甚至過度維權現象在全國各地普遍存在。

山西晚報記者走訪時發現，以往業主收房發現問題首先會向房企、物業反饋，但遲遲得不到回應解決后，負面情緒不斷被房企傲慢態度刺激后拉滿。為了息事寧人，折騰勁越大的業主往往得實惠越多，在“誰哭誰有奶”的結果性引導下，非理性維權越來越多。而全社會對業主維權的態度，也從多年前單一的同情、支持加入了質疑、反感甚至厭惡等更多復雜情緒。抽絲剝繭之后，事實上，許多交房客訴事件完全可以通過合理的方式，假以時日解決。

山西源晉律師事務所的王歡律師稱，走法律途徑對于多數業主來說付出成本多，還可能達不到自己的維權預期。這也是業主不愿走法律訴訟途徑，房企更希望業主走法律訴訟途徑的原因。

比如訴訟周期過長，一審周期為六個月，一審判決如雙方不服，有15天的上訴期；二審為三個月，二審為終審，雙方對結果仍不服，只能申請再審。按照此流程，業主維權走法律途徑，需要長達一年甚至更久的時間。還有經濟成本問題，訴訟費用由敗訴方承擔，但需要由原告預付。多數業主缺乏常識，所能提供的有效維權司法證據不足，業主的訴訟可能會敗訴，這樣一來業主不但維權不勝，還要搭進去訴訟費。相比而言，房企在證據提供、法律依據上有專業律師顧問團隊，比業主更有勝算。

即使業主在收房中充滿艱辛，但從維護社會秩序、家庭未來發展、個人品德口碑等長遠角度考慮，業主維權通過正當法律程序來解決問題更有效、更占理。事實證明，過度維權效率最低，成功率最小，容易給自身和家庭成員長遠發展帶來諸多負面影響。

另外，業主在走法律途徑維權時不要無限申訴權利，按照公平合理的原則，法庭上僅支持原告的直接損失賠償訴求。由直接損失帶來的次生損失、連帶損失，需要業主提供可靠扎實的證據。比如，業主買的房子是剛需房，因為房子延期收房產生的租房費用，賠償標準需參照所購小區同區域、同類戶型、同層次小區的租房市場均價。如果業主延期收房過度期住在豪宅或高檔酒店里，所產生的高額居住生活費用，法庭不會支持房企全部承擔。

還有，業主收房時需要簽字的文件，即雙方或多方認可的文件，一定要一式多份，自己要保留一份。否則可以拒簽。

《山西晚報》記者 戎紫冰 實習生 苗斯雨