近些年，太原高端住宅市場變得熱鬧起來，廣為人知的高端項目不僅局限在星河灣，龍城金茂府、濱河金茂府、保利天悅、中海天鉆、綠城官山園著等單價超16000元的新樓盤日新月盛、層出不窮。

在樓市飄搖波動、樓價集體向下的2021年、2022年，省城少數極具代表性的高端項目卻量漲價升，走出獨立行情。朗潤數據定期發布的樓市報告顯示，省城TOP20樓盤中16000元以上中高端項目占據6席，星河灣、龍城金茂府榮登TOP前三。相比而言，降價對剛需項目去化效果的影響越來越小，降價幅度5%以上的7個項目，銷售車水馬龍但利潤收益卻捉襟見肘。

那么，戶型大、價格高的高端項目是否為省城樓市維穩的一劑良藥？是否為房企所剩無幾的利潤王牌？事實上，沒有堅定的產品定位及品牌內核，所謂的高端項目比剛需更慘淡。

A 少數高端樓盤成交扛打

高端的建造地點要么在最繁華的城市中心，要么就在風景絕佳地。地段的不可復制性，不僅提供了高品質的生活基礎，也為其奠定了穩定的價格基礎。高端產品的戶型面積、空間尺度、產品標準及配套設施等方方面面都有較高品質，設計追求低密度，小區景色和綠化的細節比剛需盤要求更高?！罢嬲叨说纳钆涮?，不僅僅是生活上的滿足，更重要的是滿足高端人群高品位生活需求的高端配套，體現居者身份與品位?！笔〕悄掣叨隧椖康奈飿I經理王先生稱，在全城樓盤價格持續走低的近兩年，少數定位堅定、圈層明確的高端住宅價格穩中有升。而因為市場狀況不好，即降標降配降價的偽豪宅項目，卻跟隨樓市大勢起起伏伏，產品品質搖擺不定，不被業主認可。

據了解，目前省城樓市成交均價已經降到谷底，單價超過15000元的高端項目數量卻在增長，而代表樓盤銷售價格卻不降反升。數據顯示，2021年上半年，省城僅有一個單價8000元以下成交項目；2021年下半年和2022年上半年，無8000元以下的成交項目。而單價16000元以上的項目數，從2021年的5個增加至2022年的6個。

價格走勢上，標桿性項目的價格以漲為主。以太原市星河灣為例，2022年至今，供應住宅套數基本都能按預期銷售計劃消化完。綜合各方數據，連續多年其年銷售總額在20億元上下浮動，并連續進入太原TOP10榜單，即使在疫情較為嚴重的2020年，成交額及成交面積令業內艷羨，可觀的利潤和回款率更是給行業帶來底氣。2019年到2022年，太原星河灣的單價由18760元/平方米上漲至20581元/平方米，每平方米漲價約1821元。

同樣，產品內核過硬、不靠以價換量的龍城金茂府目前的單價在21500元/平方米。在2021年年末，全城部分回款急切的“豪宅”項目以工抵房、毛坯房大打低價牌急速回款的狀況下，龍城金茂府卻不畏沖擊，保持價格堅挺，并高調調高了部分房源的價格，與太原星河灣給圈層業主共同筑起“好產品更保值”的堅實印象，銷售一路水漲船高。

根據各機構公布的2022年上半年成交榜來看，省城高端改善項目沖力十足，太原星河灣、保利天悅、龍城金茂府等高端項目均進入了各機構成交前10榜單。太原樂居統計的上半年成交榜顯示，全城排名前10的中高端項目，有一半進入全城TOP20成交榜單。中高端市場對太原成交量價份額上的貢獻突出。從全城的樓市品牌結構來看，星河灣、保利、中海、金茂、華潤的影響力仍在持續發酵。

B 品質保障是保值的基石

從價格走勢來看，省城高端樓盤的均價普遍在16000元以上，極個別產品的單價達到了3萬以上，但定位為高端的項目，房款總額的入門價為300萬元，多則突破千萬元。對于省城高端項目價堅量穩的走勢，相關業內人士分析稱，“高端項目無論是價格還是客群都更加穩定。其一是由于高端項目的地段稀缺性和產品屬性；其二是改善大潮之下，市場對于高端產品愈加認可?！?/p>

2021年，太原常住人口超539萬，比2020年增加7萬多人。增加的人口中不乏北上廣大城市的人，疫情期間，回家鄉另謀出路的很多，人才回流也有太原綜合實力變強的原因。城市經濟的增長，高端技術企業的進駐，帶動太原收入整體的上升，增加了高端的購買力，帶動了“高端熱”的現象。

劉先生是龍城大街某高端項目的一名業主，入住該小區有4年。他覺得省城樓市大面積戶型多的是，但是高端項目的延伸服務、配套卻是獨一無二的，在同等面積的情況下，高端盤更值得擁有。以物業為例，剛需小區主要的工作還是安保、衛生、設備維護等。但高端小區的貼心物業比普通物業更勝一籌?！坝星蟊貞?，而且效率很高。有一次我在小區散步時崴了腳，物業的工作人員看到后立馬叫來一輛電瓶車，送我回家。還詢問我是否需要買藥，貼心的服務非常能俘獲業主的心，這樣的態度誰能說不好？物業費3.5元雖然很貴，但我認為和服務較匹配?！?/p>

住在太原城北某高端項目的業主也比較認可小區物業，認為比較人性化?！靶^每年都會給我們擦玻璃、免費洗紗窗。家里的水晶燈臟了物業也會上門清洗，服務挺到位?！睒I主郝女士告訴山西晚報記者，高端小區聚集了更多擁有獨特或稀有資源的業主。郝女士是省城某知名金融機構的理財大客戶經理，在她入住小區之后，許多鄰居成了她的重要客戶。日常生活中，鄰里資源也給了業主們在生活工作等方方面面的諸多助益和幫助，比如小眾范圍的投資信息交流、品牌新品鑒賞、省市政經動向等。在疫情期間，小區物業防控管理到位、物資代買代送讓業主很安心。

業內人士稱，疫情改變了人們購房的喜好和傾向?；谝咔榈挠绊?，人們居家時間增多，有購房需要的市民更加傾向于選擇居住面積大、空間功能性豐富、物業配套更優的房產。購買知名高端項目也是身份的象征。二是延伸服務更細致的高端項目，生活體驗感更佳，物業由此更保值。高端項目因產品稀缺性、高品質生活有保證，比普通住宅尤其是老破小二手房，更具抵御市場和生活風險的能力，業主可尋找更多生活工作機遇。

C 高端產品銷售兩極分化

2022年，太原市11000元/平方米以下產品成交占比達68%；17000元/平方米以上產品成交占比近5%，高端項目出售的面積和套數不多，但銷售總額卻非常光鮮。高端項目似乎成了維系樓價堅挺的壓艙石。但山西晚報記者調查并對比各高端項目的成交數據后發現，高端項目兩極分化比剛需項目更為明顯。

高端住宅無論如何富麗堂皇，居住屬性仍是核心。山西晚報記者了解到，較為受市場歡迎的高端項目，均有相對獨特的優勢。如太原星河灣，開盤十余年來，唯美實景園林、品質持續在線、風格應時而變是吸引高凈值業主綿延不斷的主要因素；龍城金茂府、濱河金茂府，在主打“科技建筑”牌的同時，從戶型面積、裝修品質上對客群進行精準把控，獲得頂層客戶的認可；保利天悅的戶型設計深得人心，方正寬大的設計使人居住起來更加舒適，動靜皆宜；中海天鉆，是省城內城之中唯一的低密類別墅產品，非常圈人；正在交房的萬科中央公園，重要賣點是晉陽湖環湖范圍內唯一超高層湖景房……

太原高端市場發展至今，成交規模穩定。受經濟環境影響，傳統高階客戶退居二線，新中產崛起，省城高端客戶總體容量在增加，但需求趨向多樣，而產品同質化卻較為嚴重，優質產品稀缺的狀態仍未明顯改觀。

除去區位因素，品質的堅持、價格的堅守、品牌的堅定，才是高端項目在市場中占據一席之地的關鍵要素。不抗跌、不扛打的項目，對項目綜合競爭力和品牌美譽度的破壞性極大。

在省城部分披著“高端”“豪宅”外衣的項目，經歷品牌危機惡化、產品品質起起伏伏、價格反復放水之后，如今卻空有虛名，乏人問津。位于太原玉泉山的某項目，2018年開盤銷售數十套之后，至今售樓處門可羅雀?！皼]做起來，現在處于停工狀態。開發商存在債務危機，無法提供進一步的資金?！睋槿耸客嘎?，該項目開盤出售之時主打上市房企、高端低密盤、圈層豪宅等賣點，但項目因集團運營出現問題，工程進展走走停停，已售房源至今暖氣沒交工、車庫漏水、地面塌陷。沒有品質作支撐的“高端”很難在市場上立足。同樣，地處長風街南、新晉祠路某高端項目，小區產品類型豐富多樣，客群及產品定位一變再變，廣告口號紛繁復雜，在省城高端市場始終缺乏堅定的形象，銷售不溫不火；位于龍城大街北端某名企項目，樣板間展示為奢華豪宅，而售房時卻因回款壓力，裝修標準直線下降，16000元+的預期價格降到了13000元，超大面積配上低檔裝修，引發業主不滿，蓄客期積累的客戶四散一氣，成交難見起色；同處麗華片區的某高端項目，雖以2020年地王之資強勢開盤，但因其在售其它項目降價兇猛，交房負面信息鋪天蓋地，項目從一開盤即陷入銷售窘境……

“高端、豪宅不是產品實現流量銷售的密碼，更不是拯救房企虧損的王牌。經不起業主驗房考驗的樓盤，售房時所熱炒的高端豪宅、央企國企、封面作品、名盤大盤、重點工程、值此一處、傳世大宅等標簽全是浮云?！睒I內人士郭先生稱，從省城樓市過去一年的表現看，按期交房、品質靠譜才是房企持續熱銷、贏得市場的賽點，這與產品定位是不是豪宅高端關系不大。

《山西晚報》記者  賈蔚然